◆什么是“小產(chǎn)權(quán)房”？如何看待“小產(chǎn)權(quán)房”？
問：現(xiàn)在商品房房價(jià)居高不下，使許多工薪階層和低收入者望房興嘆。近有個(gè)新開發(fā)的小區(qū)價(jià)格十分便宜，戶型、位置也不錯(cuò)，我也打算購買一套，聽說，這個(gè)小區(qū)屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，不能辦理市房產(chǎn)證，請(qǐng)問什么是“小產(chǎn)權(quán)房”？如何看待“小產(chǎn)權(quán)房”？
在了解什么是小產(chǎn)權(quán)房，我們先了解與之相對(duì)的一個(gè)概念“大產(chǎn)權(quán)房”，簡單解釋，國家行政主管部門發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。由開發(fā)商嚴(yán)格依照法律的規(guī)定辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅（費(fèi)），由國家發(fā)放給開發(fā)商國有土地使用證，開發(fā)商憑此和辦理批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等其他手續(xù)，開發(fā)建設(shè)房屋，房屋竣工驗(yàn)收，購房人可憑上述法律文件辦理房屋使用權(quán)證，由國家房管部門代表國家發(fā)放房屋使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)房即完全產(chǎn)權(quán)房包括房屋使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)入二級(jí)市場進(jìn)行交易（包括轉(zhuǎn)讓、抵押等），無需再繳納土地出讓金和收益金。
小產(chǎn)權(quán)房是指那些沒有辦理合法的建設(shè)手續(xù)和用地手續(xù)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（或者村委會(huì)）發(fā)證書，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為小產(chǎn)權(quán)房，又稱為村證房。小產(chǎn)權(quán)房是我國法律法規(guī)所嚴(yán)格禁止的，是一種為了局部和地方利益而損害國家利益的違法行為。其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，小產(chǎn)權(quán)房的出售主體不合法。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的出賣人應(yīng)當(dāng)是具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可是小產(chǎn)權(quán)房的出賣人一般為村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，或者由其成立一個(gè)所謂的“某某舊城改造辦公室”等等作為出賣人與購房人簽訂房屋買賣合同。第二，土地為集體土地，沒有經(jīng)過土地征用手續(xù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，集體土地不允許進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。商品房開發(fā)只能在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行。第三，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證等一系列法律許可文件。以上違法行為導(dǎo)致直接的法律后果就是，小產(chǎn)權(quán)房無法取得“兩證”：國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。盡管有村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂“村證”“鄉(xiāng)證”，但是，這并不為國家所承認(rèn)，不受法律保護(hù)。不但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等交易，甚至不能證明該房屋屬購房人所有，因?yàn)榉课輰儆诓粍?dòng)產(chǎn)，我國法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取產(chǎn)權(quán)登記制度，只有取得國家認(rèn)可的上述“兩證”，才能證明你是該房屋的所有權(quán)人。
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